Государственная регистрация договора аренды

Государственная регистрация договора аренды

В п. 2 ст. 609 ГК РФ указывается, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Порядок такой регистрации предусмотрен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)*(2).

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы, для целей Закона N 218-ФЗ именуемые органом регистрации прав (ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ, Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденное постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457). Отдельные полномочия органа регистрации прав может осуществлять подведомственное ему федеральное государственное бюджетное учреждение*(3). Кроме того, полномочия органа регистрации прав могут передаваться для осуществления органам исполнительной власти субъектов РФ постановлениями Правительства РФ (ч.ч. 4, 5 ст. 3 Закона N 218-ФЗ).

Судебная практика исходит из того, что гражданское законодательство не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. В связи с этим необходимо иметь в виду, что, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Закон позволяет обратиться в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества как арендодателю, так и арендатору (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ). С учетом закрепленного в гражданском законодательстве принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ) стороны договора аренды, подлежащего государственной регистрации, вправе определить в договоре, кто из них осуществляет действия, направленные на его государственную регистрацию. В договоре можно указать, какая из сторон несет расходы по регистрации, кто будет готовить и подавать документы в регистрирующий орган. Если одна из сторон договора уклоняется от совершения действий, необходимых для его государственной регистрации (например, не передает необходимые для этого документы), то другая сторона вправе на основании п. 2 ст. 165 ГК РФ*(4) заявить в судебном порядке требование о регистрации договора (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Государственной регистрации подлежат только те договоры аренды, регистрация которых прямо предусмотрена законом. Таким образом, договоры аренды зданий или сооружения, заключенные на срок менее 1 года; договоры аренды (субаренды) земельного участка, заключенные на срок менее 1 года, государственной регистрации не подлежат (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды недвижимого имущества считаются заключенными для третьих лиц с момента их государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Это означает, что, ссылаться на незаключенность договора в связи с отсутствием его государственной регистрации по общему правилу вправе лишь третьи лица, чьи права и интересы затрагиваются таким договором, но не стороны этого договора в отношениях между собой.

Аналогичный подход был сформирован в судебной практике еще до внесения изменений в п. 3 ст. 433 ГК РФ (с 1 июня 2015 года), которыми уточнено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации именно для третьих лиц (п. 77 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ). Так, судебная практика исходила из того, что подлежащий государственной регистрации договор, в отношении которого стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора аренды и исполняли обязательства, связанные с предоставлением имущества в пользование, все же связывает стороны обязательствами, возникшими из такого соглашения, даже в случае, если этот договор не был зарегистрирован. Это означает, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено его пользователем в соответствии с принятым обязательством, а в том случае, если таким соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, в частности, что фактический пользователь не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а в случае, если право собственности или иное вещное право на имущество перейдет к другому лицу, правило п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении арендных отношений в такой ситуации не применяется (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, п.п. 2 - 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

______________________________

*(1) Для сделок, совершенных до 01.09.2013, сумма сделки между физическими лицами, при превышении которой такая сделка должна была быть совершена в письменной форме, составляла 10 минимальных размеров оплаты труда или 1000 рублей (п. 1 ст. 161 ГК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, ст. 5 Федерального закона от 19.06.2000 N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда").

*(2) До 01.01.2017 соответствующий порядок был урегулирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(3) В соответствии с приказом Росреестра от 18.10.2016 N п/0515 рядом полномочий органа регистрации прав наделено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

*(4) До 01.09.2013 (даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, внесшего изменения в ряд положений ГК РФ) аналогичное правило было предусмотрено п. 3 ст. 165 ГК РФ.