Обращение взыскания на заложенное имущество

Само по себе обращение взыскания. Как же происходит удовлетворение залогового кредитора за счёт этого имущества? Общее правило, которое раньше было единственным способом обращения взыскания является обращения взыскания на основании решения суда путём продажи с публичных торгов. Это общее правило до сих пор. Наиболее часто встречающий способ удовлетворения залогового кредитора буквально из стоимости, т.е. обращение взыскания по решению суда путём продажи с публичных торгов. Ну, здесь пару слов о цене её, о стоимости предмета залога, о чём мы говорили. Закон об ипотеке устанавливает, что оценка существенное условие (стоимость закладываемой недвижимости), по общему правилу, в отношении не недвижимости это не существенное условие. На этом расхождения не заканчиваются. С недвижимостью всё сложно. Закон об ипотеке говорит, что если начинается обращение взыскания на недвижимость, то неважно, что стороны там написали применительно к оценке этой недвижимости. Раз торги начинают проводиться, приставу нужно выставить имущество на торги. Ему необходима для этого стартовая цена. Её должен указать суд. Закон об ипотеке устанавливает правило, что раз начинается обращение взыскания, то пусть стороны договорятся. Стороны не договариваются обычно. Тогда другой способ – оценка, профессиональный оценщик оценивает недвижимость. После этого суд снижает её на 20% и эта цена будет стартовой. Оценка минус 20%. Почему так? ВС полагает, что это направлено на то, чтобы торги состоялись. Для того  чтобы привлечь максимальное кол-во участников. Это решение ВС 2015 года, где он решил подумать, а почему 80% от оценки. Даже если предположить, что оценка корректно проведена, почему 20% мы забираем? Это большая проблема для залогодателя. Если имущество будет приобретено по цене ниже рынка, раз мы выставляем по цене ниже рынка, то риск такой существует. За счёт заложенного имущества погасится меньшая часть его долга, а остальное ему придется погашать за счет другого имущества. Залогодатель заинтересован в как можно более высокой цене. Но мы изначально 80% от рынка устанавливает. В большинстве случаев торги не проходят, они не состоятся вообще (это из статистики). Редко когда такая ситуация: выставили имущество за 80%, там 30 покупателей, драка за имущество, оно продаётся в 10 раз дороже рынка. Такого не бывает. Чаще торги вообще не проходят. А раз они не проходят, не состоялись торги, значит, либо кредитор может по соглашению с залогодателем приобрести это имущество себе, чего чаще всего не происходит, либо имущество выставляется на повторные торги. На них стоимость ещё больше снижается на 15%. Раз первичные не состоялись, то велик шанс, что и вторичные не состоятся. Если они не состоялись, кредитор может присвоить имущество на 25% ниже его начальной продажной цены, то есть от 80% отнимаем ещё 25%. По этой цене может присвоить себе имущество. А вот стоимость означает – какая часть долга погашена, это размер погашенного долга, и он занижается. Погашаемая часть обеспеченного долга уменьшается, долг больше остаётся. Вот правила такие странные. Я сказал ещё, что в большинстве случаев торги не проходят вообще. Устаревшее правило, надо его менять! Но почему то оно до сих пор живо. Оспаривали это даже в КС, но безрезультатно. Удивительно, что для движимости правило другое. Первоначальная цена его – сразу РЫНОЧНАЯ! И не меньше! И тот же ВС говорит – только по рыночной цене.

Причём как в случае с ипотекой, так и с залогом движимого имущества, суд, назначая первоначальную продажную цену, может отступить от того, что стороны записали в договоре, закон предписывает в первом случае отступить от этого. В случае с движимостью – первоначальная цена должна быть рыночная. Что логично! Мало ли что там стороны записали! Одна из сторон может быть слабой, например. Судебный контроль необходим! Одна сторона может быть слабая. Тогда зачем вообще цену заложенного имущества в договоре устанавливают? Это бессмысленно? Да… Но в некоторых случаях это имеет значение, потому что в ГК РФ содержится правило о том, когда в случае неисполнения обязательства нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, залогом которого обеспечивается это обязательство – это случаи незначительности нарушения обязательства. 348 статья пункт 2 – один из случаев незначительности нарушения. Один из них заключается в том, что размер неисполненного обязательства – менее чем 5 % от размера стоимости заложенного имущества. Вот тут важно в договоре о залоге указать стоимость имущества.

Как практика показывает с момента вынесения судебного решения, возбуждения исполнительного производства, судебное решение пока, вам вынесено, 6 месяцев его будут обжаловать, пока оно устоится, пока исполнительный лист получен будет, пока он к приставу попадёт, пока он выйдет из спячки, возбудит исполнительное производство, пока запустит механизм, пока он начнёт что-то делать, чтобы обратить взыскание на заложенное имущество, это долго очень. 3 года прошло с момента вынесения судебного решения до того как имущество попало на торги – пример из практики. Цена из судебного решения за 3 года может стать неактуальной как в одну, так и в другую сторону. Очень долго! Стоимость имущества заложенного может резко вырасти и тогда несправедливо продавать предмет залога по цене из судебного решения. Цена может как вырасти, так и упасть. Есть способ выхода из такой ситуации – процессуальный механизм, суд меняет, определение и изменение способа и порядка решения суда называется. Как в сторону снижения, так и увеличения. Два базовых решения, на которых основывается такая возможность, в законе нет прямого указания на это! Это просто два решения, определения, одно от КС другое от ВС. ВС – 22 сентября 2015 года 16 КГ 15 21 и КС 4 февраля 20144 года 221 по делу Рискиной. Если существенно меняется рыночная стоимость имущества, то можно при помощи этого процессуального механизма это урегулировать. Если повторные торги не состоялись - ВНИМАНИЕ – залоговый кредитор может присвоить имущество по цене, сниженной на 25% по сравнению с первоначальной ценой. Если он этого не сделает, по каким-то причинам, он утрачивает право залога. Ему даётся месяц на размышление, повторные торги не состоялись, залогодержатель должен решить, будет он присваивать имущество или нет. Как ни странно практика показывает, что они отказываются от присвоения. Если имущество неликвидно, а залогодержатель банк. То они часто отказываются от присвоения заложенного имущества, тогда утрачивают права залогодержателя. Но должник от долга не освобождается, просто залог падает.

Вот эта возможность присвоить после повторных неудавшихся торгов – пример одностороннего волеизъявления, односторонняя сделка, в результате которой кредитор станет собственником. Для движимости то же самое правило! Первые торги не состоялись, прежде всего, залоговый кредитор может договориться с залогодателем о передаче права на имущество с учетом его стоимости, т.е. по сути договориться о продаже. Даже какая-та форма отступного наверное. Если соглашения не нет, то имущество на повторные торги выставляется со снижением на 15% от первоначальной цены. Не состоялись вторичные торги. Месяц залоговому кредитору дается, он может присвоить (месяц на раздумья) либо не делать этого и тогда договор залога прекращается. ЕЩЁ РАЗ! Базовое правило – судебный порядок и публичные торги. Общее правило, которое наиболее часто применяется на практике. Но теперь залоговое право позволяет более гибко подходить к вопросу реализации и обращения взыскания. Гибкость возможна в рамках судебного обращения взыскания. Не могут договориться должник с кредитором о том, чтобы было внесудебное обращение взыскания, не доверяет должник кредитору. Хочет, чтобы суд его права защищал. Мы можем в рамках судебного обращения взыскания поиграть со способами обращения взыскания. Эти правила немного отличаются в зависимости от того движимость или недвижимость, но суть одна и та же. Если движимость, то ещё раз подчёркиваю, оставаясь в рамках судебного обращения взыскания, мы можем договориться, что реализация будет не на публичных торгах, а иным упрощённым способом – либо прямая продажа третьему лицу, либо присвоение. Суд устанавливает, чтобы были основания для обращения взыскания и выносит решение, но не передавать имущество на публичные торги, а признать право собственности за залогодержателем, это быстрее. Публичные торги очень дорогой и долгий механизм. Если стороны договорятся о возможности присвоения в судебном порядке – это очень удобно. С одной стороны – судебный контроль, плюс это быстро. Это выгодно для залогодателя. Как вы видели. Залогодатель может много потерять на публичных торгах. Его имущество отчуждается по заниженной стоимости. Взыскание будет через суд, но не через публичные торги, а через присвоение или продажу третьему лицу! Это очень удобно и интересно! Из ст.350 и 350.1 выводится это. Важный пример того, почему важно уметь работать с текстами. 350 устанавливает общие правила реализации заложенного имущества. Она отсылает к 350.1. Здесь важно видеть, что не просто к 350.1 отсылает, а к абзацу пункта 2! Это имеет огромное практическое значение! Видно из этого, что судебное присвоение возможно практически для всех субъектов, а не только для субъектов предпринимательской деятельности, о которых мы сейчас поговорим. Если вы с банком договорились о кредите на автомобиль, можете установить, что через суд взыскание, но реализуется путём присвоения банком. Такие условия встречаются на практике. И, по всей видимости, будут всё чаще и чаще встречаться.

Для недвижимости. Тоже можно оставаясь в рамках обращения взыскания установить иные способы реализации. Один из способов – аукционы. Но это редко очень. Чаще всего – присвоение в судебном порядке. Закон об ипотеке позволяет это сделать. Проверьте – новый закон о регистрации недвижимости - предусматривает ли такой способ как обращение на него взыскания как на предмет ипотеки в судебном порядке путём присвоения. Раньше закон не содержал такого механизма. Значит, вопрос практический – а можно ли при судебном обращении взыскания договориться о присвоении жилого помещения закладываемого банку, например? Буквальное понимание закона об ипотеке говорит что НЕТ! На жилое помещение всегда судебный порядок и всегда торги! Поэтому опция судебного присвоения для недвижимости остаётся, но она не распространяется на жилые помещения.

Внесудебные механизмы обращения взыскания. Имейте в виду, что основания для такого обращения взыскания – те же самые. Неисполненное обязательство. Но нет судебного контроля. Если при судебном обращении взыскания суд может отсрочить обращение взыскания до одного года. При наличии, разумеется, уважительных причин. Если мы говорим о внесудебном порядке обращения взыскания, то льготного года не будет никакого, нет такой возможности даже. Ну и, кроме того, как вы понимаете, раз внесудебное обращение взыскания, то суд в целом контроль не осуществляет за этой процедурой. В этом есть плюсы и минусы. Плюсы – это быстро. Раз мы судом не связаны, мы можем процедуру быстро провернуть, это хорошо. Но возможны злоупотребления. Возможны нарушения залогодержателем. В 310 статье правило поэтому есть – если будет доказано нарушение прав залогодателя или наличие существенного риска такого нарушения… То есть доказывается риск нарушений. И в таком случае суд по требованию залогодателя может прекратить внесудебную процедуру и перейти к общему правилу – обращение взыскания в судебном порядке и реализация с публичных торгов. Стороны договорились о внесудебном обращении взыскания, о присвоении, но это не конец истории. Если залогодателю чудесным образом удастся доказать, что есть риск нарушения его прав. Что это вообще такое? Как такое доказать? Риск всегда есть! Всегда могут нарушить ваши права! Любой ваш должник может нарушить ваше обязательство. Если удастся доказать наличие такого риска, то суд выносит решение о прекращении внесудебного порядка обращения взыскания, и мы возвращаемся к судебному обращению взыскания путем реализации через публичные торги.

Если мы говорим о движимом имуществе, то какие формы реализации? Внесудебное! Просто сам факт нарушения обязательства запускает механизм реализации заложенного имущества. Без суда. Какие могут быть способы? Торги! Стороны могут договориться, что они во внесудебном порядке будут реализовывать заложенное имущество с торгом. Либо два наиболее популярных способа – продажа третьему лицу и присвоение. Присвоение ограничивается по субъектному составу при этом. Это наиболее быстрый способ. Внесудебное, во-первых, во-вторых, присвоение. Присвоение – всё, что нужно сделать – уведомить залогодателя, что ты присваиваешь. Вот и всё! Вы уведомили должника и стали собственником заложенного имущества. Достаточно простого одностороннего волеизъявления и все. С учётом тех правил, если стоимость заложенного имущества больше обязательства – разницу надо вернуть, залоговую сдачу. Это самый быстрый способ удовлетворения. Серьёзный очень ограничитель субъектный! Это возможно только если залогодатель ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ (вернее лицо осуществляющее предпринимательскую деятельность, формальный статус не обязателен, любое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность). Это с движимостью!

С недвижимостью правила похожие! Но более ограниченные. Прежде всего, закон об ипотеке ограничивает возможности внесудебного обращения взыскания – когда без суда просто не обойтись. Если предмет залога – жилое помещение, принадлежащее физ. лицу – это ТОЛЬКО через суд. И ещё там много исключений. Например – имущество, предмет залога представляет собой культурную, историческую ценность, 55 статья закона об ипотеке. Там на целую страницу случаи, когда нельзя без суда взыскание обращать. Когда можно – то способы реализации либо аукцион, либо присвоение. Закон об ипотеке не предусматривает такой опции, как продажа третьему лицу. Но этот способ и не пользуется популярностью. Закон об ипотеке допускает внесудебное присвоение, но ещё больше ограничивает возможность его применения субъектным составом. По закону об ипотеке обе стороны должны быть формально либо предприниматели, либо юр. лица! Общее правило – залогодатель должен быть предпринимателем. В законе об ипотеке – ОБА ЛИЦА! А обязательство обеспеченное должно быть связано с предпринимательской деятельностью. И только в этом случае стороны могут договориться о внесудебном присвоении. Лекс комиссориа. Самый простой способ обращения взыскания.

Интересное ещё есть противоречие между положениями о залоге и законом об ипотеке. Закон об ипотеке говорит, что обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащее гражданину, возможно только по решению суда, а общие положения о залоге – только в судебном порядке, если речь идёт о единственном жилом помещении, которое лицу принадлежит. Старая коллизия. Все такие противоречия объясняются природой регулирования. Закон об ипотеке (о недвижимости) и ему приоритет отдаём. Тут ГК и Закон об ипотеке говорят об одном и том же. Они говорят когда нельзя обращать взыскание на заложенное помещение и по-разному регулируют этот вопрос. Противоречия! ГК РФ сам сказал, что приоритет закону об ипотеке отдаем. Поэтому даже если у лица 28 жилых помещений и одно в залоге, только в судебном порядке только возможно обращение взыскания.

Если мы говорим о такой счастливой возможности – внесудебное присвоение недвижимости, нужно понимать, как это работает. Судебное присвоение понятно как работает. А что нужно сделать, предположим, вы предприниматель, заключаете договор об ипотеке для обеспечения предпринимательских своих обязательств и хотите договориться о внесудебном присвоении. Как его осуществить, когда придёт час?  Только через нотариуса всё это делается. Чтобы эта возможность сработала, надо договор об ипотеке удостоверить через нотариуса и в случае неисполнения вы приходите к нотариусу и процедура присвоения через нотариуса осуществляется. Нотариус уведомляет должника, что он не исполнил и уведомление о присвоении ему отправляет о присвоении. А потом в реестре регистрация перехода права собственности на ипотечного кредитора осуществляется, нотариус туда сведения отправляет. Нотариус тут частное лицо, которое осуществляет публичные функции. Он выполняет роль контролёра, чтобы не были нарушены права ипотечного должника. Но эта процедура быстрее двигается, нежели обращение взыскания на недвижимое имущество в судебном порядке. Продажа недвижимости на публичных торгах. Ещё существенный риск публичных торгов – неправильная оценка, огрехи в ней. Иногда умышленное занижение стоимости, иногда неумышленное, но часто это встречается. Оценка, произведённая оценщиком, она обязательна. Отчёт оценщика суду поступает. А суд там не понимает ничего. Можете на альтернативной оценке настаивать, но суду то без разницы. Внесудебное присвоение – закон о нотариате. Мимо нотариуса вы не проедите! Аукцион и торги одно и то же! Внимание обратите на то, как неисповедимы пути развития частного права! Лекс комиссория – внесудебное присвоение. До 90 годов 20 века это считалось исчадием ада, и в 320 году на веки вечные запретили. Стёрли память о нём! Никогда больше сказало ГП! Не будет больше этого! Раньше он проводил к возможности нарушения прав должника. Это как бы сверхобеспечение! Не было императивного правила о том, что если стоимость имущества выше размера долга, то разница подлежит возврату. Очень востребован на практике этот способ! Потому что установили императивное правило – возврат залоговой сдачи. Бог с ней с реализаций!