Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) (ст. 606 ГК РФ). По общему правилу в роли арендодателя и арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права: дееспособные граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Если в качестве арендодателя выступает некоммерческая организация, сдача имущества в аренду допускается, если это предусмотрено ее уставом, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

До недавнего времени в случае, если арендодатель не являлся собственником сдаваемого в аренду имущества (или лицом, управомоченным на сдачу имущества в аренду законом или собственником), суды признавали договор недействительным (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14.07.2008 N КГ-А40/2842-08, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.06.2010 по делу N А32-31968/2009). Такая позиция существовала до принятия Пленумом ВАС РФ постановления N 13 от 25.01.2013.

Как указал суд, по смыслу ст. 608 ГК РФ наличие у арендодателя права собственности на объект аренды является обязательным только на момент передачи имущества арендатору. В момент заключения договора арендодатель может еще не быть собственником вещи, он вправе обязаться передать в аренду вещь, которая будет создана им впоследствии или приобретена у другого лица. Такой договор (договор аренды будущей вещи) не является недействительным.

Также не может быть признан недействительным договор, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано (п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Что касается арендатора, то по общему правилу к нему закон никаких специальных требований не предъявляет.